Comment calculer le rendement d’un placement immobilier ?
La rentabilité brute s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s’agit donc d’un rendement brut annuel. Exemple : un studio acheté 150.000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % bruts (650 x 12 /150.000 x 100 = 5,2).
La rentabilité locative
Ce rendement locatif brut est un premier indicateur très utile. Le calcul de la rentabilité locative permet de comparer ce qui est comparable : pour chaque bien, en effet, les charges ou encore la fiscalité locale diffèrent. Cela dit, la rentabilité brute ne donne qu’une première indication et d’autres facteurs doivent être pris en compte pour un calcul plus précis.
La rentabilité nette de charges. Vous reprenez le calcul précédent. Dans le loyer annuel, vous retranchez la taxe foncière (elle est payée par le propriétaire investisseur, autrement dit par vous), les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion. Au loyer annuel de notre studio, vous ôtez par exemple 600 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 400 € de charges non récupérables. Nouveau loyer annuel : 6.020 €. Rentabilité (ou rendement locatif) nette de charges : 4,01 %.
Immobilier locatif : combien ça rapporte ?
La marge bénéficiaire nette de l’investissement immobilier se situe généralement entre 2% et 7%, et dans certains cas même plus élevée. Les performances dépendent surtout du type d’enceinte, il est important de savoir qu’en mètre carré, le revenu d’une petite surface est supérieur à celui d’une grande surface. Ce qui mérite quelques explications, c’est un investissement judicieux.
Studio et T1. Ces petites zones ont plus de revenus au mètre carré que les grandes surfaces, mais la fréquence des changements de locataires est plus élevée. Le chiffre d’affaires signifie plus de vacances locatives et un entretien plus fréquent, ce qui affecte inévitablement les revenus locatifs. En d’autres termes, des rendements plus élevés compensent des risques plus élevés.
Grands appartements et maisons. Par mètre carré, ces grandes surfaces ont des bénéfices moindres. Mais leurs locataires sont plus stables car ce sont généralement des familles. De plus, ils ont tendance à être plus propriétaires de maisons ou d’appartements. De ce fait, ils peuvent mieux l’entretenir, réduisant ainsi le coût d’entretien supporté par le propriétaire-bailleur, ce qui affecte inévitablement la rentabilité. Ici, la sécurité peut compenser des gains plus faibles.
Deux et trois parties : compromis. Ces logements combinent les caractéristiques des grandes et petites surfaces : rotation raisonnable, stabilité des locataires correcte, vacances locatives et coûts de rénovation limités. Leurs récompenses et leurs risques restent corrects. Parmi les maisons neuves, ces maisons sont très adaptées à l’investissement dans les conditions d’exonération fiscale de Pinel.
L’impact de l’emplacement. La plupart des adresses résidentielles ont des marges bénéficiaires plus faibles parce qu’elles sont les plus chères. Mais ces secteurs sont plus sûrs en termes de valorisation, ce qui compense cela. Si le taux de retour sur investissement locatif de Paris oscille autour de 3%, ce n’est pas par hasard qu’il attire encore beaucoup d’adeptes. La capitale très recherchée manque de logements. L’offre est inférieure à la demande, ce qui peut garantir la valorisation à long terme de la propriété.